01 소송준비

임대차계약이 종료되었음을 반드시 입증해야 합니다

보증금반환청구가 인정되려면 임대차계약이 적법하게 종료되었다는 사실을 입증해야 합니다. 계약서의 만료일만으로 판단하지 말고, 갱신 여부와 갱신거절·해지 통지의 내용 및 임대인에게 도달한 시점을 확인해야 합니다.

계약 종료를 위한 갱신거절·해지 통지는 내용증명이나 문자·카카오톡으로 할 수 있습니다. 통지를 보냈다는 사실뿐 아니라 임대인에게 도달했다는 자료도 확보해야 합니다. 내용증명은 배달증명·우편 배송조회 내역을 함께 보관하고, 문자·카카오톡은 수신·읽음 표시나 임대인의 답변 등 도달을 확인할 자료를 남기세요. 계약서·갱신계약서와 합의해지서 등을 함께 정리해 종료 사유와 효력 발생일을 확인해야 합니다. 묵시적으로 갱신된 경우에는 임차인의 해지 통지를 임대인이 받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 발생합니다.

관련 조문 「주택임대차보호법」 제6조(계약의 갱신)·제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지), 「민법」 제111조 제1항(의사표시의 도달).

종료 후 임대차 존속과 대항력은 구분해야 합니다.

주택임대차보호법 제4조 제2항은 보증금 반환 전까지 임대차관계를 존속하는 것으로 봅니다. 그렇다고 이사·전출로 대항요건을 잃어도 기존 대항력이 무조건 유지되는 것은 아닙니다.

이사 예정이라면 반드시 임차권등기를 해야 합니다.

임차권등기명령은 반환소송의 필수 선행 절차는 아닙니다. 다만 이사와 전출을 앞두고 기존 권리를 지켜야 한다면 법정 요건과 실제 등기 완료를 확인한 뒤 움직여야 합니다.

보증금과 공제 항목 계산

보증금은 임대차에서 발생한 채무를 담보하므로 실제 연체 차임, 임차인이 부담할 관리비, 원상회복 손해 등 적법한 공제 사유를 확인합니다. 임대인이 요구하는 모든 금액이 그대로 공제되는 것은 아닙니다.

지급 원금·일부 반환·공제 주장과 다투는 금액을 나누고, 계약서·사진·정산내역 등 근거를 확보해 청구액을 정리합니다.