02 민사대응

제이씨엘파트너스 전세보증금반환센터

권리 보전부터 실제 회수까지,
상황에 맞는 네 가지 민사 대응을 확인하세요.

임차권등기명령

보증금을 받기 전에 이사가 필요할 때

임대차가 종료되고 보증금을 돌려받지 못했다면 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 기존 대항력·우선변제권을 유지하려면 반드시 등기부에 실제 기재된 것을 확인한 뒤 이사·전출해야 합니다.

계약 종료 후에도 임대인이 반환하지 않을 때

계약 종료와 미반환액을 입증할 자료를 정리해 반환을 청구합니다. 상대방의 이의나 송달 곤란이 예상되면 지급명령보다 소송을 먼저 검토하고, 재산 처분 위험이 있다면 가압류 등 보전조치도 살펴야 합니다.

판결 이후에도 지급하지 않아 재산에서 회수해야 할 때

집행 가능한 판결 등 집행권원을 갖추고 임대인 소유 부동산에 경매를 신청하는 방법입니다. 이미 경매가 진행 중이라면 배당요구 필요 여부와 종기를 확인하고, 선순위 채권과 예상 배당액을 검토해야 합니다.

중개과실로 보증금 손해가 발생했을 때

다가구주택의 선순위 보증금이나 신탁관계 등을 제대로 확인·설명하지 않았다면 중개사의 배상책임을 검토할 수 있습니다. 의무 위반과 손해의 인과관계를 입증하고, 공제사업자에 대한 청구 가능성도 확인합니다.

필요한 절차는 함께 진행할 수 있습니다.

임차권등기는 권리 보전, 반환소송은 집행권원 확보, 경매는 회수, 중개사 손해배상은 별도 책임 추궁을 위한 절차입니다. 사건에 따라 병행하되, 실제 회수한 금액은 반영해 중복 회수를 피해야 합니다.

형사고소 결과가 나와야 반환소송을 할 수 있나요?

형사절차의 결론을 반드시 기다려야 하는 것은 아닙니다. 계약 종료와 반환채무, 손해배상책임의 근거를 정리해 민사소송을 검토할 수 있습니다. 시효와 재산 처분 위험 등은 형사사건과 별도로 관리해야 합니다.

임대인 외에 중개사나 가담자에게도 청구할 수 있나요?

중개사의 확인·설명의무 위반이나 다른 관련자의 불법행위가 인정되는지에 따라 청구를 검토할 수 있습니다. 단순히 계약에 관여했다는 이유만으로 모두 책임지는 것은 아니므로, 각자의 행위와 손해 사이의 인과관계를 구분해야 합니다.

임대인이 재산을 처분하려 하면 어떻게 하나요?

확인된 재산과 채권을 바탕으로 가압류 등 보전처분의 요건·실익을 검토할 수 있습니다. 이미 이루어진 처분은 사해행위취소 대상인지 별도로 살펴야 하며, 신청·소 제기만으로 모든 재산이 자동 확보되는 것은 아닙니다.

관련 조문 「주택임대차보호법」 제3조의3(임차권등기명령), 「민사소송법」 제248조(소 제기), 「민사집행법」 제78조·제80조(부동산 경매), 「공인중개사법」 제25조·제30조(확인·설명 및 손해배상).