01 사기수법

제이씨엘파트너스 전세보증금반환센터

계약 당시의 설명과 실제 권리관계를 대조해 사기수법을 살핍니다.

전세사기 대응은 한 번의 고소나 소송으로 끝나는 문제가 아닙니다. 계약 당시 설명과 현재 권리관계, 이사 일정, 경매와 보증보험의 진행 상황을 먼저 정리하고 필요한 절차를 병행해야 합니다.

주요 피해 유형

자기자본 없이 보증금으로 주택을 매수하거나, 집값보다 보증금·채무가 과도한 구조를 숨겨 계약을 유도하는 유형입니다. 보증금 돌려막기로 반환 재원이 부족할 수 있으므로, 거래가격과 담보채무·보증금 규모를 확인해야 합니다.

근저당권 등 권리제한을 숨기거나 담보채무를 축소해 계약을 유도하는 유형입니다. 근저당권 감액·말소 약속을 이행하지 않는 경우도 포함됩니다. 계약·잔금 지급 전후의 등기와 약속 이행 여부를 확인해야 합니다.

다른 세입자의 선순위 보증금을 숨기거나 축소해 계약을 유도하는 유형입니다. 일부 보증금을 누락하거나 전세를 월세로 설명하는 방식입니다. 경매 시 회수액이 줄 수 있으므로, 당시 설명 자료와 실제 임대차 현황을 대조해야 합니다.

신탁 사실이나 임대 권한의 제한을 숨겨 계약을 유도하는 유형입니다. 임대 권한이 없거나 필요한 수탁자 동의 없이 체결한 계약이 문제될 수 있습니다. 등기부·신탁원부와 계약 권한, 동의 여부를 함께 확인해야 합니다.

소유자를 사칭하거나 대리인·중개인이 위임 범위를 넘어 계약하고 보증금을 받는 유형입니다. 월세만 위임받고 전세로 계약하는 경우 등이 해당합니다. 소유자 신원·위임장과 계약 및 보증금 수령 권한을 확인해야 합니다.

보증보험 가입을 허위로 안내하거나 신축빌라 시세를 부풀려 계약을 유도하는 유형입니다. 중개 과정의 허위 설명이나 관련자 역할 은폐가 동반되기도 합니다. 광고·대화 자료를 확보하고 실제 거래가격과 보증 가입 여부를 대조해야 합니다.

계약서와 확인·설명서, 당시 광고와 등기자료, 대화 원본, 송금 내역을 확보합니다. 관련자의 역할과 계약·지급의 시간 순서를 함께 정리하면 민사상 청구와 형사 혐의를 나누어 검토하는 데 도움이 됩니다.

피해자 결정은 특별법상 지원을 위한 절차, 민사소송은 반환·손해배상 청구, 형사고소는 범죄 수사와 처벌을 위한 절차입니다. 피해자 결정이나 유죄판결이 다른 절차의 요건을 모두 대신하지는 않습니다.

먼저 확인해야 할 것은 권리 공백과 기한입니다

이사를 앞두고 있다면 임차권등기 완료 여부를, 경매 통지를 받았다면 배당 관련 일정을 우선 확인합니다. 고소를 접수했다고 민사상 기한이 자동으로 관리되지는 않습니다.

보증금을 돌려주지 않으면 모두 전세사기인가요?

보증금 미반환만으로 사기죄가 성립하는 것은 아닙니다. 계약 당시 거짓 설명이나 중요 사실의 은폐가 있었는지, 반환 의사·능력과 관련한 사정이 어떠했는지 등을 자료로 확인해야 합니다.

다가구주택의 선순위 보증금을 적게 알려줬다면 무엇을 모아야 하나요?

계약 당시 안내받은 금액과 설명한 사람을 확인할 수 있는 문자·녹음·확인설명서를 확보합니다. 실제 다른 세대의 보증금 현황과 담보채무를 대조해 누락·축소 내용과 계약 판단에 미친 영향을 정리하는 것이 중요합니다.

피해가 의심되면 고소부터 하면 되나요?

형사고소와 별개로 이사·전출에 따른 권리 상실이나 배당요구 기한이 먼저 문제될 수 있습니다. 계약·등기·송금 자료를 확보하면서 임차권등기, 배당 참여와 재산 보전 등 시급한 조치를 함께 검토해야 합니다.

관련 조문 「형법」 제347조(사기), 「공인중개사법」 제25조(중개대상물의 확인·설명).

2026년 10월 기준 일반 안내입니다. 적용 시점·결정 유형·계약과 증거에 따라 구체적인 대응이 달라질 수 있습니다.